物件の状態とは?

まず良く目にする項目で物件の状態があります。私達のような会社はこの状態をお聞きすることによって最初に大体の工事内容を想像します。

大抵の場合、大きく分けて3つに分かれます。

1. 居抜き …言葉の通り、お店の内装や設備に至るまでそのままの状態で人だけが居なくなった状態の物件を指します。厨房設備など移動できる設備に関しては、無くても居抜になります。基本的に同業種なら内装工事をしなくても開業出来る状態の物件を指します。
2. 事務所仕様 … 事務所としてすぐに使えるように内装工事がしてある物件を指します。 小規模整骨院などはこの事務所仕様をされた物件を探すと内装コストが抑えられる場合が多いです。
3. スケルトン … 何もない状態を指します。 スケルトンでもいろいろあり、照明器具もなにもないスケルトンから照明などはあるが、壁や床がコンクリートむき出しだったりする場合もあります。一般的には、物件の状態の中一番費用が掛ります。

各物件の状態のメリットデメリット

居抜の場合、そのままなので、借主撤退するテナントの解体費用などの負担が少なくて済む。業績が悪くて撤退するのに、さらに解体~現状復旧まですると、かなりの工事費用が掛ります。退去時にその負担軽減にもなります。
また、立地がよければ同業種にとっては工事費が大幅に削減できますので、メリットが大きいです。
逆にデメリットはそれを全く活かせない場合です。その時は、まずは解体をしてやっと工事スタートになりますので、解体費用が単純に工事費用に載ってきますのでスケルトン以上に工事費がかさむ場合も考えられます。

事務所仕様は、物販や整骨院などのお店を始めたい方に向いています。事務所仕様貸しの場合は、テナントを返す時に事務所仕様に現状復旧しなければならない場合がほとんどです。飲食店や美容室などの場合は、事務所としてしか使ってこなかった場合は電気や水道の容量が足りない場合がありますので、注意して下さい。

スケルトンは、店舗テナントでは比較的多い仕様です。オーナー側は関与せず、全てやって下さい。というスタンスです。制限が少ないので、比較的間取りの自由度も高く0から作るには良い物件ですが、その分工事費用はかかります。
注意点としては、壁や床の状態です。特に前に飲食店が入っていた場合は、厨房部分が排水などを確保するために削られていたりするため凸凹になっていることがあります。そういう状態の良くないスケルトンの場合、余計な出費が最初に掛る可能性が考えられます。

借りる前に必ず確認・交渉したいこと

物件が決まって借りる前に必ず確認したほうが良いことは、まずエアコンなどの設備が誰の物かということです。エアコンについての扱いは、主に「設備」と「残置」の2つに分かれます。設備は、テナントオーナー(大家さん)の物で残置は借主の物と考えて頂ければ分かりやすいです。
トラブルが起きた時この扱いが重要で、設備の場合は、大家さんや管理会社に修理を依頼します。その時の修理費用は基本大家さん負担になります。残置の場合は、借主側の負担になります。もちろん借主の物なので修理しても良いし勝手に交換しても良いことになります。

また、退去時にどのような状態で返すかは、この時点でしっかり決めて契約書に明記してもらったほうが良いです。退去時に揉める場合があります。 基本的には、借りる時の現状と同程度に戻して返すというのが一般的です。
もし、現状と退去時の条件が違う場合は、それが自分にとって有利かどうか判断しましょう。

その他にも、スケルトンなどの物件の場合、あまりにも状態がひどい場合は、大家さんにその箇所の補修を先にしてもらうなどの交渉をすると対応してくれる場合があります。 設備不足の場合も交渉してみる価値はあります。

また、契約時にいつから賃料が発生するのかも事前にしっかり打合せをして、できるだけ空賃料が発生しないようにしましょう。 物件によってはフリーレント(無料貸し出し期間)が設けられている場合があります。フリーレントには条件があったりしますので、その辺も事前に確認してください。

大家さんの人柄を見る

最終的な部分で、大家さんの人柄を見る事は大事です。 癖のある大家さんだと、借りてからいろいろ苦労が絶えない場合もあります。

ここまでくれば、後は契約ですね。頑張って下さい。